房价中位数到底意味着什么？

　　注意——观察房价中位数的变化可能没有你想象的那么有用。

　　因此，在你从定期报道的中位数价格变化中得出任何结论之前，你需要了解以下几点。

　　房价中位数本质上是销售列表中中间房屋的销售价格，其中销售按价格从最低到最高的顺序排列。

　　所以在11次销售中，它是6号房子的销售价格，在它下面有5次低价销售，在它上面有5次高价销售。

　　这与平均值不同，平均值是所有房屋销售的总价值除以售出房屋的数量。

　　从技术上讲，中位数比平均值更准确，因为它受少数异常高或低的销售价格的影响较小。

　　房产的中位数价格是基于最近成交的房屋，通常分为单间和单间。

　　虽然中位数价格是了解市场上已成交房产价格变化的一个有用工具，但10%的涨幅并不一定意味着你的房产价值增加了10%。

　　事实上，在这段时间里，你的房产可能已经贬值了。

　　然而，它确实反映的是市场活动。

　　从这个角度来看……

　　如果一些价值数百万美元的房子出现了进了市场，最后一个月全部卖掉了这将提高中间价格——然而，你的价格更适中的房子的价值可能根本没有改变。

　　同样，一个地区房价中位数的下降可能只是表明，市场中较便宜的一端比昂贵的一端有更多的销售。

　　这是另一种看待它的方式……

　　假设上个月在你的郊区有5套房屋的销售额如下:66万美元，72.5万美元，75万美元，77万美元和82万美元。在这种情况下，中位数将是75万美元。

　　现在让我们假设一年后，这些相同的房产重新进入市场，以与一年前完全相同的价格转售(这些房产的价格是86万美元，72.5万美元和82万美元)。

　　有了这三笔交易，现在的中位数价格是72.5万美元，比一年前的中位数价格低2.5万美元。

　　然而，正如你所看到的，这些房子在转售时并没有失去任何价值。

　　显然，这里的销售样本很小，没有统计学意义。

　　我想说的是，要想真正理解发生了什么，你需要更深入地研究这段时间的销售情况。

　　仔细研究上个月销售的房产类型与新数据的对比可能会有所帮助——你可能会注意到，上个月销售的主要是3卧室的砖房，而本月销售的是更知名的住宅。

　　这可能表明，中位数价格的上涨并不意味着你的房产正在增值。

　　这些似乎是可以互换的术语，但实际上它们是非常不同的，理解这种差异很重要。

　　平均(或平均)房价的计算方法是把所有的销售量加起来，然后除以销售量。

　　的房价中位数销售价格是在哪里一半的销售额在上面，一半在下面。基本上，它是中间的数。

　　中位数往往是更好的统计度量，因为它们代表了其他数字的总和，或者在我们的例子中，代表了大多数销售额所在的位置。

　　这就是为什么它主要用于住宅房地产市场，一个郊区一年可能有数百个销售，甚至数千个用于计算该地区标准价值的房产。

　　虽然房价中位数是被引用最多的房地产市场统计数据之一，但投资者需要了解一些缺点，以免被房价的真实情况所误导。

　　以下是不相信房价中位数的主要原因。

　　中位数价格统计数据的变化在决定某些地区的房价增长方面比其他地区更有意义。

　　例如，在郊区，房产基本上是同质的，因此价格相似，中位数价格可能会更准确地反映真实价值的变化。

　　在郊区，许多房产的交易更为频繁，与那些房屋被严格持有、出售频率不高、彼此之间差异很大的地区相比，郊区的数据在统计上也更有意义。

　　同样，一些郊区的面积太大了，这个数字没有意义——在主干道的不同一侧，好的和坏的位置被集中在一起，表现不一样。

　　同样，依赖于首都城市水平的中位数价格变化过于宽泛，可能会产生误导。

　　当一个郊区有两个不同的市场时，中位数也会产生误导。

　　这在海滨郊区很常见，那里靠近海滩的房子只属于一个价格区间，与内陆地区的房价差别很大。

　　在许多新的远郊地区，中位数价格的变化也可能产生误导，在这些地区，几年前出售的房产类型——空地——现在已被新房所取代。

　　当然，随着当地人翻新他们的房产，中产阶级化可以改变房产的性质或质量，从而改变房价的中位数。

　　有没有想过为什么不同的数据提供商的中位数价格是不同的?

　　这是因为所有提供程序之间存在三个关键区别。

　　他们收集的数据，

　　时间他们每天汇报的名字，不是按月或按季

　　他们所依赖的指数方法的准确性/复杂性。

　　解决房产价值变化中位数不足的一种方法是使用像Corelogic Hedonic Index这样的数据集，该数据集试图通过测量正在交易的房产的属性作为分析的一部分来克服这些问题。

　　了解卧室和浴室的数量、土地面积和房产的地理环境等因素，可以更准确地分析特定住房市场运动的真实价值。

　　这种方法也允许在衡量资本收益时消费者购买模式的组成变化。

　　投资者应该少关注短期趋势，并理解中位数价格(与所有统计数据一样)在被视为长期趋势变化而不是逐月变化时更有用。

　　这有助于你更好地了解一个地区的表现。

　　中位数价格实际上最适合作为销售构成的指标，而不是房地产价值变化的良好指标。

　　这就是为什么我也会看销售量、市场深度等数据，并调查“同类”最近的销售情况，以估计当前的房地产价值。

　　提示:小心过于依赖数据!

　　你可能已经意识到房地产投资一部分是科学，一部分是艺术。

　　艺术元素是来自数十年实地购买和投资经验的市场情报。

　　这是至关重要的，因为仅仅依靠科学方法(数据)是不够的。

　　仅凭统计数据并不能让你区分一个好的平面图还是一个糟糕的布局，一个理想的社区与一个不太理想的位置相比，或者一个获得充足自然光的方面与一个糟糕的朝向相比，等等。

　　毫无疑问，了解房地产基本面和研究房地产数据非常重要，数据研究的时间越长，预测未来趋势的数据就越准确。

　　问题是数据经常是错误的，或者正确地说……投资者解读数据的方式是错误的。

　　坦率地说……你可以让它说任何你想说的话。

　　我见过太多的房地产投资者找到了他们喜欢的房产，一旦他们对它产生了情感上的依恋，然后找到数据来证实他们的决定。

　　这就是所谓的“确认偏差”——他们是在反向使用数据，而不是以正确的方式使用数据。

　　我想说的是，虽然你在投资过程的研究阶段需要数据，但要成为一名成功的房地产投资者，你需要的远不止这些——你需要实地经验和视角。

　　数据只能帮你解决一部分问题，你必须用当地的知识和专业知识来补充数据。

　　这就是为什么我们在大都会的买方代理都是前销售代理，他们了解当地市场的驱动因素。

　　他们明白为什么道路的一边比另一边更有价值，或者为什么郊区的一部分比另一部分更受欢迎。

　　这种观点是金钱买不到的。

　　房地产投资者只在网上做研究，但没有实地的专业知识或背景，他们涵盖了投资方程式的“科学”部分，但错过了投资智慧的“艺术”部分。

　　不要误解我的意思，做调查是准备投资的关键一步，但它只是许多重要步骤中的一个。

　　实际的、实地的经验是无可替代的。