在迪拜失控的房地产市场，什么才算“负担得起”？

　　随着越来越多的人在迪拜定居更长时间，并在租金上涨的情况下选择拥有自己的住房，迪拜对经济适用房的需求不断增长。

　　正在开发的项目包括Arjan、Dubailand、Al Furjan、Majan、迪拜体育城、迪拜生产城、迪拜硅绿洲、达马克山、达马克山2号和朱美拉村三角。

　　Damac Properties、Samana Developers、Binghatti、Danube、ZaZen、Sol Properties和Iman Developers等公司都在为月薪在1万迪拉姆至2.5万迪拉姆(合2720美元至6800美元)之间的中等收入人群建设项目。

　　Cushman and Wakefield Core研究和咨询主管Prathyusha Gurrapu表示:“由于租金和租金收益不断上涨，生活成本不断上升，许多终端用户租户现在都在寻求更实惠的住宿。”

　　她表示，家庭月收入在2万迪拉姆至2.5万迪拉姆之间的买家，可以负担得起120万迪拉姆的住房，他们收入的30%用于支付抵押贷款。

　　她补充说:“在计划外项目中，灵活的付款计划正在鼓励更多的投资者和最终用户购买。”

　　达马克地产表示，它在迪拜的达马克山、达马克泻湖和商业湾拥有价格在100万迪拉姆以下的平价项目，以及100万迪拉姆至150万迪拉姆之间的“平价奢侈品”项目。

　　价格取决于位置和便利设施。在经济适用房领域，达马克在某些项目中推出了一居室公寓，起价44万迪拉姆。在可负担的豪华住宅领域，开发商提供的工作室单位起价为107.3万迪拉姆，而非计划单位的价格在106万迪拉姆至132万迪拉姆之间。

　　新楼盘的付款计划包括20%的首付款、4%的迪拜土地部门(Dubai Land Department)费用和1%的月付款。对于已完成的项目，买家需要支付100%的DLD费用。

　　该公司目前在经济适用房、豪华房和可负担豪华房领域拥有约4万套处于不同开发和规划阶段的公寓。

　　商业湾和达马克泻湖等地区的新项目迎合了“从经济实惠到高端超豪华的一系列投资类型”，达马克总经理穆罕默德·塔海内赫告诉《国家报》。

　　总部位于迪拜的Samana Developers正在建设29个项目，目前期房部分一室公寓的价格为69.4万迪拉姆。在其位于迪拜的项目中，一套一居室公寓的售价为104.9万迪拉姆，国内客户的首付款为15%，国际买家的首付款为20%。

　　该公司预计将在未来四年内在迪拜乐园、制片城和影视城交付大部分单元。

　　“需求非常好，”Samana首席执行官伊姆兰?法鲁克(Imran Farooq)表示。“无论我们推出什么，80%的产品都会在72小时内售罄。”

　　阿联酋国民和迪拜居民是主要买家。需求也来自欧洲和阿拉伯国家，客户购买房产用于投资、居住或在迪拜拥有第二个家。

　　住宅交易激增

　　迪拜的房地产市场从冠状病毒大流行引发的放缓中强劲反弹，这得益于政府出台的一系列举措，如为退休人员和远程工作人员提供居留许可，以及扩大10年黄金签证计划。

　　由于多元化的努力，阿联酋经济的整体增长也支持了房地产市场。

　　根据物业管理公司Asteco的最新报告，今年第二季度，迪拜的租金和房地产价格有所上涨。

　　Asteco表示，在此期间，公寓和别墅的租金分别上涨了8%和4%，而公寓销售价格上涨了5%，别墅价格上涨了8%。

　　迪拜土地部门(Dubai Land Department)今年第二季度登记了32109笔交易，比去年同期增长32%。总销售额同比激增23%，达到630亿迪拉姆。

　　Square Yards编制的DLD数据显示，价格在100万迪拉姆至200万迪拉姆之间的房产占总交易量的33%，高于去年同期的27%。价格低于100万迪拉姆的房产占交易总额的34%，低于2023年第二季度的38%。

　　迪拜开发商多瑙河(Danube)最近在迪拜硅绿洲(Dubai Silicon Oasis)推出了“绿洲”(Oasiz)，目标买家的月收入在1.5万迪拉姆至2万迪拉姆之间。一间工作室的起价为69.9万迪拉姆，首付20%，再加上1%的付款计划，即每月6990迪拉姆。

　　多瑙河集团(Danube Group)董事长兼创始人里兹万?萨扬(Rizwan Sajan)表示:“潜在买家现在可以把这笔钱用于拥有自己的公寓，而不是每月支付(大约)6000迪拉姆的租金。”

　　“这一举措面向的是首次购房者、年轻专业人士和希望在迪拜进行首次房地产投资的中级投资者。”

　　迪拜开发商Binghatti正在Al Jaddaf开发Binghatti Ghost项目。它提供一居室、一居室、两居室和三居室公寓，一居室起价为867,750迪拉姆。

　　由于买家需求增加，另一家阿联酋开发商Sol Properties也在推出经济适用房。一室公寓的起价为68万迪拉姆，一居室公寓的起价为95.5万迪拉姆。

　　该公司正在卓美亚三角村(Jumeirah Village Triangle)建造3000套公寓，目标客户是月收入在1万迪拉姆至1.2万迪拉姆之间的个人。

　　Sol Properties创始人兼首席执行官阿贾伊·巴提亚(Ajay Bhatia)说:“许多外籍人士，尤其是那些收入中等的人，越来越多地寻求经济适用房。”

　　“10年黄金签证和退休人员居留签证等举措进一步鼓励了在迪拜的长期定居，提振了对经济适用房和中档住房的需求。”

　　总部位于迪拜的ZaZen Properties正在Al Furjan和Jumeirah Village Triangle开发项目，平均价格从一居室公寓的95万迪拉姆到带女仆房的三居室公寓的250万迪拉姆不等。

　　ZaZen的首席运营官兼创始成员Madhav Dhar表示:“我们观察到，对高质量、可持续住宅的需求显著增加，特别是由于过去一年涌入阿联酋和迪拜的新居民。”

　　“今天的买家更加挑剔，他们正在寻找更宽敞的房子，因为他们计划中长期居住，而不像我们前几年看到的更短暂的行为。”

　　多瑙河的萨扬表示，迪拜的经济适用房和豪华房市场都在增长，但增长速度不同。他说:“虽然经济适用房的需求稳定，但奢侈品市场近年来的扩张速度更快。”

　　“这一趋势可以归因于迪拜作为奢侈品目的地的国际声誉，以及对高生活水平的承诺，这吸引了高净值个人和国际投资者在这座城市投资。”

　　莱坊在1月份表示，迪拜的豪宅市场在2023年达到创纪录的水平，1000万美元以上的房屋销售额几乎翻了一番，达到76亿美元，表现好于伦敦和纽约。

　　迪拜的超级豪宅市场——价值超过2500万美元的房产——去年也大幅飙升，共有56笔交易，价值23亿美元，是前一年的两倍。

　　莱坊表示，全球高净值个人(HNWIs)预计今年将花费44亿美元购买迪拜房地产，与去年相比增长76%，因为世界超级富豪对迪拜豪宅的需求继续保持强劲。

　　汇丰银行中东地区全球房地产研究主管史蒂夫?布拉姆利-杰克逊(Steve Bramley-Jackson)表示，迪拜的市场仍倾向于高端，在过去12至18个月里，“由于利润率的吸引力，以及外籍人士或投资者的人口结构特征”，新的豪华开发项目变得更加突出。

　　他补充说，与此同时，价格高达100万迪拉姆的可负担房产“只会吸引打算在迪拜居住的中等收入者，而不是纯粹的投资”。

　　迪拜2040总体规划提振

　　迪拜副总统兼统治者谢赫·穆罕默德·本·拉希德公布了迪拜2040年城市总体规划，重点发展经济适用房，以满足中等收入居民的需求。该计划于2021年公布，旨在确保迪拜在未来20年内成为世界上最好的城市。

　　作为该计划的一部分，将开发五个主要城市地区，指定用于教育和卫生设施的空间将增加25%。该计划还寻求增加公共交通车站周围的人口密度。

　　2020年世博会的举办地2020区有望成为一个经济和增长热点。以经济适用房为特色，它也将成为展览、旅游和物流行业的焦点。

　　根据咨询公司ValuStrat的一份新报告，随着房地产市场的繁荣，迪拜今年预计将有38174套新房登记交接。

　　该咨询公司7月份表示，截至今年上半年，预计完工的公寓总数为6939套，别墅总数为2145套，相当于对2024年全年初步估计的20%。

　　据ValuStrat估计，迪拜约有91,718套公寓和28,385套别墅正在建设中，预计到2028年将移交。数据显示，在这些项目中，有10%位于朱美拉村圈，另有10%位于商业湾，其次是朱美拉湖塔，占5%。

　　豪斯豪斯房地产公司(haus&haus real estate)董事总经理卢克?雷明顿(Luke Remington)表示，寻求经济型住房选择的外籍人士大量涌入，“大大增加了对经济适用房的需求”。投资者也“认识到经济适用房带来稳定回报的潜力，尤其是在JVC和Arjan等租房需求高的热门地区”。

　　不过，他补充称，开发商正面临着建筑成本的大幅上涨，必须专注于提高质量，“以满足当今买家的期望，并保持竞争力”。