20套租金收益最高的一居室公寓，以及我们从中吸取的教训
这种一居室公寓长期以来一直是新加坡租赁市场的宠儿。早在2010年代，它就引领了鞋盒热潮，直到市建局不得不规范单位大小。然后，它成为“卖一买二”趋势的主要明星，推动市场从2016/17年的黑暗日子中走出来。
但现在，随着ABSD成本的上升，不起眼的鞋盒能否保持其作为主要投资房地产选择的地位?让我们来看看他们的表现如何:
项目名称
产品尺寸
平均
莫n租金
($)
平均
价格*
($)
不。的
交易
租赁
收益率
(每分)
租赁
完成
区域
区
不。的单位
帕洛阿尔托研究中心索姆
300 - 400
3050年
600000年
1
6.1
由2008年6月5日起计99年
2012
团体
8
30
的HILLFORD
300 - 400
2857年
565375年
8
6.1
从2013年2月19日算起60年
2016
Bukit Timah
21
281
套房@ SIMS
300 - 400
3150年
638000年
1
5.9
不动产
2013
芽笼
14
48
LE君威
300 - 400
2631年
542500年
2
5.8
不动产
2015
芽笼
14
88
GRANDVIEW套件
400 - 500
2900年
610000年
2
5.7
不动产
2016
芽笼
14
75
馆广场
300 - 400
2864年
608000年
1
5.7
不动产
2018
芽笼
14
42
罗伊斯住宅
400 - 500
3000年
642500年
2
5.6
不动产
2013
芽笼
14
40
跑道138
400 - 500
3000年
660000年
1
5.5
不动产
2002
Rochor
8
24
罗伊斯住宅
300 - 400
2800年
613000年
1
5.5
不动产
2013
芽笼
14
40
月桂树
400 - 500
3200年
720250年
4
5.3
不动产
2021
罗摩Bukit旁
23
70
帕洛阿尔托研究中心的优雅
400 - 500
2803年
633000年
1
5.3
不动产
2013
Bedok
15
161
帕洛阿尔托研究中心奥林匹亚
400 - 500
2858年
646500年
2
5.3
自2012年1月25日起99年
2015
东巴西Ris
17
482
GUILLEMARD套件
400 - 500
2910年
665000年
1
5.3
不动产
2017
芽笼
14
146
地铁阁楼
400 - 500
2983年
670000年
1
5.3
不动产
2016
芽笼
14
31
的断崖
400 - 500
4613年
1035000年
1
5.3
由2004年4月28日起计99年
2011
市中心
1
312
KOVAN宏伟
300 - 400
2410年
559333年
3
5.2
自2010年8月10日起99年
2011
Hougang
19
74
湖大
400 - 500
3305年
758000年
1
5.2
自2015年6月9日起99年
2019
裕廊西
22
710
柯文公园住宅
300 - 400
2811年
645000年
2
5.2
不动产
2014
Hougang
19
41
东方典雅
400 - 500
3000年
695000年
1
5.2
不动产
2007
芽笼
15
20
仰光的阁楼
400 - 500
2975年
686000年
1
5.2
不动产
2013
团体
8
27
资料来源:市建局Squarefoot Research
注意:
Hillford的高排名是由于该共管公寓异乎寻常的低成本，这源于其60年的租约。
Sol Acres是一个刚刚达到五年MOP(2018年最高)的EC，因此这是业主第一次可以出租整个单元。
到目前为止对单床者的一些观察
中部地区的部队表现超出了普遍预期
租金收入与组屋(整组)相当。
Replac由于ABSD导致的管理成本可能会影响交易量
CCR单位可能会从ABSD上调中获益
大多数高租金收益的单床公寓都不到10年
其中30%在葛朗
一般来说，家庭单位的总租金收益率预计在2%至3%之间，而鞋盒单位的总租金收益率预计在4%至5%左右。这是由于物业的成本:总租金收益率=(年租金收入/总成本)x 100。
从表格中，你可以看到，表现最好的CCR单位都超过了5%，其中Parc Somme的CCR达到了6.1%(我们将排除Hillford，因为它具有不公平的优势)。
这可能是从2022年的租金飙升开始的，当时一些外籍人士的租金上涨至70%。这是一个异常事件，是由住房短缺和新冠疫情后外国工人迅速回国共同造成的。在撰写本文时，租金已经趋于平稳，势头已经丧失。
考虑到更多的项目将在今年年底或2024年达到TOP，我们也不希望这种情况重演。今年完工的项目还包括一些大型开发项目，比如诺顿公园(Normanton Park)和淡滨尼宝藏(Treasure at Tampines，新加坡有史以来最大的共管公寓)，它们将缓解之前的供应问题。
组屋发展局提供单位租金中位数数据。粗略地看一下第三季度的租金就会发现，以美元计算，一套三室转卖公寓(整个公寓)的收入与许多鞋盒公寓大致相当。
小镇
3室
4-Room
5-Room
宏茂桥
2700美元
3380美元
3700美元
Bedok
2700美元
3280美元
3500美元
璧山
2800美元
3600美元
4000美元
罗摩Bukit旁
2600美元
3150美元
3700美元
Bukit Merah
$3,000
3900美元
4400美元
Bukit Panjang
2600美元
$3,000
3400美元
Bukit Timah
*
*
*
中央
3080美元
4100美元
*
蔡楚康
2300美元
3100美元
3300美元
克莱蒙泰
2900美元
3800美元
4000美元
芽笼
2700美元
3100美元
3850美元
Hougang
2580美元
3150美元
3450美元
裕廊东
2680美元
3500美元
3700美元
裕廊西
2700美元
3200美元
3500美元
团体/黄埔
2700美元
3500美元
3400美元
海上阅兵
$3,000
3080美元
*
东巴西Ris
*
3300美元
3300美元
Punggol
2800美元
3300美元
3400美元
昆士城
$3,000
4300美元
4500美元
Sembawang
*
3200美元
3200美元
Sengkang
2900美元
3200美元
3400美元
Serangoon
2700美元
3400美元
3550美元
游行吧
2880美元
3300美元
3580美元
青
2800美元
3500美元
4000美元
林地
2500美元
$3,000
3230美元
亿顺
2650美元
3100美元
3500美元
来源:HDB。*交易不足。
撇开收益率不谈，买家可能会考虑(按美元计算)，他们可以从自己的公寓中赚到和鞋盒公寓一样多的钱。因此，那些符合五年MOP的人可能会考虑在购买共管公寓的同时保留他们的公寓，而不是采取“卖一买二”的方式(即卖掉公寓，购买三居室和另一个一居室)。
这样做会招致20%的额外印花税，但有些人可能认为，为了避免出现鞋盒投资的反复无常，这是一个可以接受的价格。
除了Sol Acres外，大多数表现最好的鞋盒单元几乎没有转售交易。
(Sol Acres今年刚刚达到5年目标，因此交易数量较多;对于欧共体所有者来说，在5年的时候出售以实现收益是很常见的。)
从现场的消息来看，这是对2023年4月降温措施的反应。第二套房产(新加坡公民)的ABSD税率提高到20%;因此，拥有第二套房产的业主敏锐地意识到，如果他们出售租赁资产，未来更换它的成本将会高得多。因此，对于那些寻求租金收入而非收益的人(例如，想要现金流的退休人员)来说，他们不太可能在短期内放弃自己的一居室。
此外，从当地的消息来看，有人猜测ABSD的加息可能间接提振了CCR租赁资产。由于外国人现在必须支付60%的ABSD，他们中的更多人可能倾向于租房而不是买房。这可能会提高CCR，这是大多数外籍人士/外国人的首选地区。
不过，这是一种投机行为，一些房地产经纪人对租金去年刚刚创下新高的情况下是否会上涨持怀疑态度。
考虑到租户通常更愿意在可能的情况下租一个新房子，这也许并不奇怪。而且，许多这样的小户型都是在同一时期建造的，当时建造这种小户型是一种趋势。
这里值得指出的另一个趋势是，名单中30%的公寓都在葛朗。这确实表明了该地区对租金的需求，而且这也可能与更“低迷”的价格相称，因为它通常与犯罪活动有关。
然而，还有另一个共同点——超过一半的名单是永久产权公寓。这可能是因为这里的大多数公寓都是小型精品公寓，排名前20位的公寓中，有14套公寓的单元数只有100套或以下。
提醒一下，总租金收益率不包括物业税、房屋贷款偿还和维护费等经常性成本。净租金收益并没有反映在上面，这些可能会受到住房贷款利率上升的不利影响。
一些精明的读者可能还会指出，中心地区的公寓可能有更高的维护费，因此净租金收益率可能低于边缘地区的同类公寓。这将根据具体项目而有所不同。
最后，一定要记住，这些租金收益率高的项目通常也没有随着市场其他部分的增长而增长。考虑到这些因素，潜在投资者在购买一居室公寓时，无论是寻求即时租金收入，还是寻求长期资本增值，都应持平衡的态度。
本文最初发表于Stackedhomes。
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